Nieuwe dakisolatienorm: uw appartement straks onverhuurbaar?

Tegen 2020 moeten alle daken van zowel woningen als huurwoningen, die vóór 1 januari 2006 aangesloten zijn op het elektriciteitsnet, geïsoleerd zijn.  Dit kan verregaande gevolgen hebben voor de Vereniging van Mede-eigenaars (hierna: VME), de mede-eigenaars zelf en de huurders van appartementen in Vlaanderen.

Op 1 januari 2015 is de nieuwe dakisolatienorm in het Vlaams Gewest in werking getreden.  Deze nieuwe voorschriften gelden voor alle zelfstandigen woningen in het Vlaamse gewest, dus niet enkel eensgezinswoningen, maar ook studio’s en appartemenen die verhuurd of bewoond worden.

Onder de dakisolatienorm wordt begrepen een R-waarde voor dakisolatie of zoldervloerisolatie van 0,75 m² K/W, wat relatief beperkt is en afhankelijk van de isolatiewaarde van het te plaatsen product neerkomt op een isolatiedikte van 3 à 4 cm.

De in 2001 opgerichte Vlaamse Wooninspectie die inspectie doet inzake de woningkwaliteit houdt vanaf 1 januari 2015 rekening met de naleving van deze norm in het kader van van hun woningonderzoek.  Daarbij werkt zij volgens een strafpuntensysteem waarbij inbreuken tegen bepaalde elementen die belangrijk zijn bij de beoordeling van de woningkwaliteit afhankelijk van de ernst 1,3,9 of zelfs 15 strafpunten zullen opleveren.

De sanctionnering van de dakisolatienorm wordt in de praktijk geleidelijk doorgevoerd, waarbij door de jaren heen een zwaarder gevolg zal gegeven worden aan de niet naleving. Men maakt daarbij een onderscheid tussen de volgende drie periodes:

Vanaf het ogenblik dat een woning minstens 15 strafpunten heeft, wordt deze als ongeschikt aanzien. Indien de woning los daarvan gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden zal de woning ook onbewoonbaar verklaard worden.

Bovengenoemd overzicht toont aan dat een gebrek aan het naleven van de dakisolatienorm vanaf 2020 alleen reeds zal volstaan om een ongeschiktheidsbeoordeling uit te lokken, terwijl dit voor die datum ook  het geval kan zijn indien de inbreuk vergezeld wordt door andere strafpunten.

Een ongeschikte/onbewoonbare woning verhuren is strafbaar met een geldboete en/of gevangenisstraf, terwijl een dergelijke woning ook wordt opgenomen in de Vlaamse Inventaris van Verwaarlozing, Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (VIVOO). Deze opname zorgt ervoor dat een voorkooprecht ontstaat op de woning ten voordele van bepaalde openbare besturen, terwijl vanaf de eerste verjaardag van de opname ook een heffing verschuldigd zal zijn (met als basisbedrag het geïndixeerd KI, met een minimum van 990 EUR). Na 1 jaar bedraagt de heffing 2x dit basisbedrag (minstens 1980 EUR), na 2 jaar 3x, na drie jaar 4 x enz. tot deze 5x het basisbedrag (hetzij minstens 4.950 EUR) bedraagt. Dit alles per wooneenheid en per verjaardag…

Aangezien het dak van het appartementsgebouw behoort tot de gemeenschappelijke delen, zal het ontbreken van dakisolatie ook worden doorgerekend aan alle appartementen binen het gebouw, en dus niet enkel aan die appartementen die zich rechtstreeks onder het dak bevinden.  Bijgevolg heeft elke mede-eigenaar er het grootste belang bij dat de dakisolatienorm wordt nageleefd, en er tijdig verholpen wordt aan eventuele inbreuken.

Veel Verenigingen van Medeeigenaars zijn zich hier nog niet van bewust en er kan gevreesd worden dat velen te laat tot  een aanpassing van de dakisolatie zullen overgaan. Het is dus ten stelligste aan te raden om te onderzoeken of uw appartement vandaag al aan de nieuwe normen van dakisolatie voldoet, zeker wanneer u uw appartement wil verhuren of verkopen.

Desgevallend kan u zich nuttig informeren bij de syndicus, en zo nodig kan u als mede-eigenaar het probleem aankaarten op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars, waar gestemd kan worden over de isolatie. Best liggen daarbij diverse offertes voor samen met een plan rond de financiering ervan (via de reserves, eventuele aanvullende reserves of een krediet).

Ook de huurder zelf kan desgevallend overwegen om het probleem van tekort aan isolatie op de agenda van de algemene vergadering te brengen, ook al heeft hij daarin zelf geen stemrecht. Hij kan dit doen via de wettelijke mogelijkheid om aan de syndicus schriftelijke vragen en opmerkignen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen te formuleren. Ook op deze wijze kan een stemming worden uitgelokt.

Indien uiteindelijk op de algemene vergadering niet  de voldoende meerderheid van 75% kan behaald worden omdat bv. te weinig mede-eigenaars hun appartement verhuren en memen zelf niet gebaat te zijn met de isolatie, kan u als belanghebbende mede-eigenaar de Vrederechter vatten binnen de voorwaarden van art. 577-9§2 B.W. om die beslissing aan te vechten en een vervangende machtiging te vragen om hetzij op kosten van de gemeenschap dringende en noodzakelijke werken te laten uitvoeren dan wel zelf op eigen kosten werken aan de mede-eigendom uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen.  Let wel: u beschikt om de beslissing van de Algemene vergadering aan te vechten slechts over een vervaltermijn van 4 maand na de beslissing zelf.  Laat u dan ook tijdig en passend bijstaan.