NIEUW APPARTEMENTSRECHT – VANAF 1 JANUARI 2019: VERPLICHT AANLEGGEN VAN EEN RESERVEKAPITAAL BINNEN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS

Zoals in ons blogbericht dd. 25/08/2018 reeds aangehaald treedt op 1 januari 2019 het nieuwe appartementsrecht in werking.

In deze blog willen wij dan ook van de gelegenheid gebruik maken om wat dieper in te gaan op één specifiek artikel, namelijk het gewijzigde artikel 577-5, §3 van het Burgerlijk Wetboek, dat meer concreet voorziet in de verplichte aanleg van een reservekapitaal.

5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar

Daar waar de huidige wet niets bepaalt over een verplichte bijdrage zal de vereniging van mede-eigenaars naar de toekomst toe minstens 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar jaarlijks opzij moeten zetten om een “reservekapitaal” te vormen.

Onder “reservekapitaal” dient te worden verstaan: de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Het onderscheid dient te worden gemaakt met het gewone “werkkapitaal”, namelijk de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Om het onderscheid tussen beide zaken duidelijk aan te tonen zal de vereniging van mede-eigenaars verplicht zijn om aparte rekeningen aan te maken voor enerzijds het werkkapitaal en anderzijds het reservekapitaal.

De wettelijke verplichting tot aanleg van een reservekapitaal ontstaat na afloop van 5 jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De eerste 5 jaar na datum voorlopige oplevering zal men als mede-eigenaar dus geen bijkomende kosten moeten maken.

Geen reservekapitaal als 4/5e tegen stemt

De wetgever heeft onder druk van bepaalde eigenaars echter wel voorzien in een “ontsnappingsclausule”. De vereniging van mede-eigenaars kan meer bepaald met een meerderheid van 4/5e van de stemmen beslissen om het reservekapitaal niet aan te leggen.

Zij kunnen hier naargelang de keuze van de mede-eigenaars toe beslissen op eender welk moment. Indien zij dus na 2 jaar een reservekapitaal bijeen te sparen plots beslissen dat ze genoeg reservekapitaal hebben kunnen ze met een 4/5e meerderheid bepalen dat het genoeg is geweest en dat ze stoppen met het verder oppotten van een reserve.

Invorderingsrecht van de syndicus

De wet voorziet verder dat de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen ter invordering van deze lasten.

Hiermee wou de wetgever deze bepaling extra slagkracht geven. De syndicus hoeft dus bij gebreke aan medewerking van de mede-eigenaars geen bijkomende machtiging van de algemene vergadering te bekomen om het reservekapitaal te vormen.

In geval van vruchtgebruik zal bovendien zowel de naakte eigenaar als de vruchtgebruiker hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de lasten. Op die manier komt de wetgever tegemoet aan een onduidelijkheid die er in de huidige wetgeving is rond wie allemaal aangesproken kan worden voor de gewone lasten.

Opdat het trouwens duidelijk zou zijn welk deel exact zal dienen voor de aanleg van een reservekapitaal zal de syndicus er in elk geval toe gehouden zijn om bij zijn oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen duidelijk mee te delen welk deel precies bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.

Gemiste kans?

Ondanks de voordelen van deze nieuwe clausule heeft de wetgever volgens sommigen hier toch een kans laten liggen.

Zo is het immers onduidelijk waarom deze verplichting er maar is na afloop van 5 jaar? Sommigen geloven dat het nuttiger zou zijn om zo snel als mogelijk het reservekapitaal op te bouwen. Dit oa. met de bedoeling om eventuele toekomstige lasten gemakkelijker draagbaar te maken. Anderen zijn dan weer van mening dat het nut van deze bepaling vrijwel volledig teniet gedaan wordt door de mogelijkheid om met 4/5e van de stemmen te ontsnappen aan deze wettelijke verplichting.

Bovendien stelt zich de vraag wat met wettelijk verplichte werkzaamheden (zoals liften, verplichte dakisolatie edm.) Kan men met een 4/5e meerderheid dan ook beslissen om deze wettelijk verplichte werkzaamheden niet te financieren? De wet is hier niet bepaald duidelijk over.

Het staat dan ook vast dat de toekomst zal moeten uitwijzen wat de geplande wijzigingen tot gevolg zullen hebben. Speyk.Advocaten staat in elk geval klaar om u hierbij met raad en daad bij te staan. Aarzel dan ook niet om ons te contacteren. Ook indien u vragen hebt bij de bestaande reglementering mag u ons steeds contacteren.