OPTIONEEL BTW-STELSEL BIJ ONROERENDE VERHUUR TUSSEN ONDERNEMINGEN TREEDT IN WERKING OP 1 JANUARI 2019

Op 30 maart 2018 keurde de ministerraad het voorontwerp van een wet goed die het BTW-landschap van de onroerende verhuur tussen ondernemingen danig zou veranderen. Na advies van de Raad van State werd het voorontwerp recent nog eens onder de loep genomen en werden een aantal zaken herbekeken. Het wetsontwerp en de memorie van toelichting werden in navolging hiervan opnieuw aangepast en werden voor finaal akkoord nog eens voorgelegd aan de Kamer. Op 2 augustus 2018 werd het nieuwe wetsontwerp gepubliceerd op de website van de Kamer.

Hoewel aanvankelijk gezegd werd dat de nieuwe wet in werking zou treden op 1 oktober 2018 blijkt dit niet langer het geval en zal de inwerkingtreding uitgesteld worden tot 1 januari 2019.

Maar wat verandert er? Speyk Advocaten doet voor u graag de twee voornaamste wijzigingen kort uit de doeken.


OPTIONELE BTW-HEFFING VOOR DE VERHUUR VAN ONROERENDE GOEDEREN

In het kader van een B2B (“business to business”) context, zijnde dus in een professionele verhouding tussen ondernemingen, zal men vanaf 1 januari 2019 ervoor kunnen kiezen om een overeenkomst inzake verhuur van onroerende goederen aan btw te onderwerpen, daar waar dit vandaag nog vrijgesteld is van btw.

De optie tot belastingheffing voor de verhuur zal onderworpen zijn aan twee basisvoorwaarden:

  • de verhuur moet betrekking hebben op een gebouw of een gedeelte van een gebouw gebouwen, al dan niet inclusief een bijhorende terrein. Het moet daarbij gaan om nieuwbouw of grondig gerenoveerde gebouwen die na renovatie terug als “nieuwbouw” te kwalificeren zijn voor wat betreft de btw.
  • de huurder moet een btw-plichtige zijn die het gebouw (of een deel daarvan) uitsluitend beroepsmatig gebruikt

Vereist is eveneens dat zowel huurder als verhuurder hiermee instemmen. Hoe zij dit concreet zullen moeten doen zal bij koninklijk besluit nog concreet uitgewerkt worden, maar in elk geval blijkt uit het wetsontwerp dat een specifieke pro fisco verklaring in de huurovereenkomst, die de wil van de partijen bevestigt om de optie uit te oefenen, zou moeten volstaan.

De gekozen btw-optie zal in dat geval gelden voor de volledige duur van de aangegane huurovereenkomst. Er kan dus later niet meer op worden teruggekomen. Dit om praktische problemen te vermijden indien hier van zou worden afgeweken tijdens de loop van de huur.

Het gevolg hiervan is dat de verhuurder de btw op bijvoorbeeld de oprichting of renovatie van het beroepsmatig gebruikt onroerend goed volledig zal kunnen aftrekken, iets wat tot voor kort dus niet kon en voor de nodige frustratie zorgde. Bovendien zal hij bovenop de huur ook btw kunnen aanrekenen aan de huurder. De huurder kan op zijn beurt dan weer de aangerekende btw persoonlijk aftrekken, waardoor deze maatregel voor de huurder budgetneutraal blijft.


VERPLICHTE BTW-HEFFING OP KORTDURENDE ONROERENDE VERHUUR

In tegenstelling tot wat het geval is voor de langdurige huur voorziet de wetgever voor de kortdurende huur, zijnde de verhuur voor een periode die de 6 maanden niet overstijgt, geen optioneel stelsel maar een verplicht, automatisch btw-stelsel.

Hier zijn slechts twee uitzonderingen op:

  • de verhuur van onroerende goederen voor bewoning,
  • de verhuur van korte duur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor privédoeleinden of de terbeschikkingstelling aan organisaties (met of zonder rechtspersoonlijkheid) zonder winstoogmerk. Bij wijze van voorbeeld kunnen genoemd worden: de verhuur van feestzalen aan studentenverenigingen of de verhuur van lokalen aan jeugdbewegingen in het kader van de organisatie van kampen of weekenduitjes.

Indien men meent onder één van deze uitzonderingen te vallen zal de huurder een verklaring moeten afgeven waarin hij bevestigt te voldoen aan de hiervoor gestelde voorwaarden.

Ondanks het feit dat de nieuwe wetgeving pas in werking zou treden op 1 januari 2019 voorziet de wetgever wel dat men de verhuur van gebouwen waarvan de btw op de oprichtingswerken opeisbaar is geworden na 1 oktober 2018, toch zal kunnen onderwerpen aan btw. Meer concreet bedoelt de wetgever dus alle werken in onroerende staat die strekken tot de oprichting van een nieuw gebouw die gebouwd wordt na 1 oktober 2018 of desgevallend al vóór 1 oktober 2018 gebouwd werd, maar waarvoor nog geen btw opeisbaar was geworden vóór 1 oktober 2018 (bijvoorbeeld als de factuur nog niet werd uitgeschreven).

Voorbereidende werken, architectenkosten of allerlei werken die intellectueel van aard zijn zullen echter sowieso niet van deze regeling kunnen genieten.

Hier geldt slechts één uitzondering op, namelijk voor de verhuur van opslagruimtes.

Naast de twee hiervoor aangehaalde wetswijzigingen zijn er nog tal van andere veranderingen die deze wet met zich meebrengt zodat u zich in elk geval maar beter goed (laat) informe(er(t)(en). Speyk Advocaten kan u daarbij met raad en daad bijstaan. Aarzel dus niet om ons te contacteren.

Contact